22/03/04

家計・ライフ

この記事のライター

池田幸代

老後の住まいはリフォーム？住み替え？　決め手となる3つのポイントを解説

住まいは新しいうちはいいものの、年を経るにつれて傷んだり、使い勝手が悪く感じたりするところが出てきます。それに加えて老後ともなると、健康状態や介護といったことも心配です。これからの老後の住まいを考えるにあたって、どのようなことを検討しておくとよいのでしょうか。
今回は、リフォームと住み替えのメリットとデメリットをふまえ、知っておきたい制度を確認していきます。

老後の住まいを取り巻く環境が変化している

平均寿命が年々延びて、健康であれば働き続けたいと思う人が増え、定年後の第2の人生をどう過ごしていくのか選択肢が増えてきました。定年後は、通勤のことを考える必要がなく、自分のライフスタイルに合わせて住まいを選ぶことができます。

家族のかたちも三世代が住まう世帯よりも、単身や夫婦だけの世帯が主流を占めています。故郷を離れてそれぞれが住まいを持つ結果、家や土地を引き継ぐ子どもがいないケースが多く、自宅を一生同じ場所で持ち続ける意味がない時代へと変化しています。

こうなってくると、自分のとっての理想の住まいは何なのかが大事になってきます。これからの生活で変えたいことと変えたくないことを書き出すところからはじめましょう。そのうえで、老後の住まいはリフォームするのか、住み替えするのかを考えていきます。

リフォームのメリットとデメリット

そのまま今の家に住み続けたい場合には、リフォームが適しています。もちろん、耐震や断熱などに問題があって、大規模なリフォームになると建て替えと同じくらいの費用がかかることがあります。また建物の構造上、希望する間取りにできないこともあります。建築制限がある敷地の場合には、リフォームが適しています。

リフォームの場合は、水回りの設備の入れ替えや小規模の工事なら費用が比較的安く、工事期間が短くてすみます。内容によっては、補助金が適用になる場合や介護保険からの助成が受けられる場合もあります。資金面でローンを利用する場合には、新築とくらべるとローンの選択肢が少なく、金利が高めになります。

●リフォームのメリット・デメリット

筆者作成

住み替えのメリットとデメリット

以前にくらべると住み替えに関心を持つ人が増えています。温暖な気候の沖縄県に移住するケースや、利便性を考え郊外から都市部に住み替えするケースが目立ちます。人口が減ってくれば慣れ親しんだ自宅といえども、子どもにとって「負の遺産」になることを避けるため、元気なうちに住み替えようと考える人が多くなったことが理由です。

住み替えは、住む場所を選ぶことができ、生活をガラリと変えることができます。今まで大きい家に住んでいる場合には、コンパクトな住まいに住み替えることでダウンサイジングも可能です。住み替え先は、都市部のマンションを借りる、子どもの家の近くに中古物件を買う、シルバーマンションやサービス付き高齢者住宅に入居するなどさまざまな選択肢があります。

資金面では、住宅ローンが利用しやすく、新たに住宅ローン控除が受けられる可能性があります。ただし、住宅ローンの残債がある場合には、売却時に一括返済する必要があります。また売却・購入に関する諸費用がかかり、売却・購入のタイミングが難しいという面もあります。住んでいた家は、売却以外に賃貸に出す方法もあります。

●住み替えのメリット・デメリット

筆者作成

リフォーム・住み替えの決め手となる3つのポイント

老後の住まいをどうするのかを考えるポイントは、次のようなことがあげられます。

●リフォーム・住み替えの決め手となるポイント1：新しい環境になじめるか

リフォームの場合には、生活の拠点は変わりません。ご近所づきあいも、基本的には変わらないでしょう。住み替えの場合には、慣れ親しんだ土地から移住することで、生活スタイルも変わりますし、ご近所づきあいも変わります。新しい環境になじめるかどうかがポイントになります。

●リフォーム・住み替えの決め手となるポイント2：住居の管理ができるか

夫婦ふたりの場合には、広い家や多くの部屋数はいりません。リフォームの場合には、毎日の掃除や管理にも今までどおり手間やお金がかかります。住み替えの場合には、コンパクトな住まいにして住居にかかる労力や時間を減らすことができます。

●リフォーム・住み替えの決め手となるポイント3：資金面に問題はないか

リフォームの場合には、自己資金を用意するにしてもローンを借りるにしても、資金の準備が必要です。住み替えで自宅を売却する場合には、住宅ローンがあれば一括返済しなければなりません。売却した代金で住宅ローンが完済できるかどうかをシミュレーションする必要があります。完済できない場合には、「住み替えローン」が利用できる場合があります。

リフォーム・住み替えを検討する際は、これら3つのポイントを検討したうえで、よりよい方を選びます。簡単に「どちらがいい」と割り切れるものではありません。じっくり検討されることをおすすめします。

リフォーム・住み替えにかかる資金を準備する方法

リフォームにしても住み替えにしても、それなりの費用がかかります。戸建てであれば、屋根や外壁のメンテナンスが10～15年に一度のペースで必要です。
リフォームの場合には、自己資金で準備する以外にリフォームローンを利用することができます。しかし、新築時の住宅ローンにくらべるとリフォームローンは種類が少なく、金利が高めになっています。借入する場合には、自分の考えている住居費の範囲内になるのかを検討しましょう。

住み替えでは、自宅を売却して資金を準備するのが一般的ですが、賃貸に出すこともできます。たとえば一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）では、市場価格よりは低くなりますが、JTIを通して持ち家を第三者に貸すことで、終身にわたって賃料が支払われる制度があります。50歳以上であれば利用でき、契約は3年単位で、更新しなければ売却や持ち家に戻すことも可能です。ハウスクリーニングやリフォームなどの初期投資を含め、コストを試算しましょう。

また、住み替えの持ち家の売却では、購入とのタイミングが難しいといわれています。そこで「ハウス・リースバック」といって、持ち家を不動産会社に売却して、その後もリース契約してそのまま住み続けられるシステムを利用すると、自宅を売った資金を得た上で、余裕をもって家探しをすることができます。

まとめ

老後の住まいは、現役時代とは違い収入が限られてくるので、住居費にどれくらいお金をかけられるのかが特に重要になってきます。高齢になると病気や介護は避けられない課題です。子ども家と老後の住まいの距離が近いと、何かと安心ですね。どこにどのように住まうのかは、選択肢が多いうちに大まかな道筋をたて、早めに対応できるように心づもりをしておくとよいでしょう。

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